相続対策の事例　底地ドットコム

Tさんは、目黒区でアパート・駐車場などを運営している不動産オーナーです。
７０才を過ぎたのを機に、ご自身が亡くなった時のために、相続対策することにしました。
しかし、いざ相続の準備を始めようとすると、様々な種類の不動産があるので、
どのような相続対策をするのが、最も適切な方法なのか悩んでしまいました。
また、境界が曖昧な土地や底地など、そのままでは物納が
困難な不動産であることが分かったので、
相談から相続対策の実施を一括して任せられる
専門家を探していらっしゃいました。

＜概要＞
所在：東京都目黒区
所有不動産：自宅，底地，アパート，駐車場

物納要件を満たしていない不動産がある

相続税の一部を物納によって納税しようと思っていましたが、境界が曖昧であったため、このままでは物納が難しい状態になっていました。

収益性の低い不動産がある

Tさんは周辺相場よりも地代の低い底地を持っていましたが、借地人さんとの長年の付き合いもあり、地代の値上げ交渉などはできずにいました。また、運用しているアパートも老朽化が進み、入居率も５０％程度まで落ちていました。

高齢のため管理するのが難しくなってきた

アパートの管理は管理会社に業務委託していましたが、底地と駐車場は、直接Tさんが管理を行っていました。しかし、Tさんもご主人が亡くなり高齢になるにつれ一人で管理するのは、難しくなっていました。


			まず所有している不動産を物納・売却・運用に選別しました。物納用不動産は駐車場にすることにしましたが、境界が曖昧だったので物納要件を満たしていない状態でした。そこで、駐車場の測量に着手し物納できる準備を整えました。


			底地は、高齢のTさんが管理するのが厳しくなってきたことや、周辺相場に比べて地代が低いこと、相続税の優遇処置が受けにくいことなど、様々な問題を抱えていたので売却することにしました。底地を借地人さんへ売却する交渉を弊社で請け負い、売却して得た金銭で、事業用不動産の買換え特例を活用して、新たに比較的管理がし易いアパートを購入しました。


			運用しているアパートの収益性を上げる為、大規模修繕を実施しました。修繕前に50％程度まで落ちていた入居率が、ほぼ満室状態になった上、賃料の値上げも可能になりました。

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