底地（貸宅地）のＱ＆Ａ　底地ドットコム

Q：	地代が周辺相場より安い底地があるが、値上げすることはできるのか？
Q：	借地人さんに土地を返してもらえるのか？
Q：	地代を滞納されています。どうすればいいのか？
Q：	底地は物納できるのか？
Q：	底地の境界を確定（測量）する必要がありますか？
Q：	底地の生前処分のメリットは？
Q：	底地の売買が上手くいきません
Q：	更新料の算出の仕方は？

地代が周辺相場より安い底地があるが、値上げすることはできるのか？

契約当初は、お互いに適切と思った地代でも、その後の経済状況の変化などにより地主さんと借地人さんとの間で合意があれば、地代を値上げできます。しかし、当事者間での合意はなかなか成立しないケースが多いのが現状です。近隣相場より安い場合は、直接借地人さんに段階的値上げを内容証明で求めます。合意が得られない場合は、土地の所在地を管轄する簡易裁判所に調停申し立てが必要です。不成立の場合は、地代増額訴訟を提訴することになります。

（営業部　丸山）

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借地人さんに土地を返してもらえるのか？

土地は地主さんの物だといっても、借地人さんの権利は法律上、非常に守られているので、地主さんが返して欲しいといっても借地人さんが合意しなければ返してもらうことはできません。訴訟を提訴した場合、地主さんに正当事由が必要とされます。
この正当事由が認められるのは非常に難しく、地主さんが自分の住む場所がなくなって返してもらえなければ生活することができないなどの特段の理由がないといけません。正当事由を証明することができない地主さんは、時間をかけて借地人さんと交渉をする方法しかありません。その他には、借地で違法行為が行われた場合、建物が朽廃した場合は土地を返してもらうことができます。

（営業部　丸山）

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地代を滞納されています。どうすればいいのか？

そのままにせず早期のうちに、内容証明で地代の請求をしましょう。それでも支払わない場合は早期明け渡しを目指しましょう。内容証明を利用するのは、確かに催告したという証拠として残すためです。明け渡しを目指す場合は、支払いの催告に加えて相当期間内に支払いがないことを条件とする契約解除の意思を内容証明で通知します。この通知を出しておけば、支払いがなく１０ヶ月が経てば、契約を解除することができます。また、借地人さんが度々滞納を繰り返す場合は、信頼関係を壊したと認められるので、契約解除が可能になります。

（営業部　伊藤）

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底地は物納できるのか？

お持ちの底地の状況にもよりますが、

・	建築基準法上の道路に接していない
・	地代の滞納がある
・	地代が供託されている
・	借地人等と法的係争がある
・	地代が周辺相場に比べて低い
・	質権、抵当権その他の担保権が設定されている
・	境界線が明確でない土地で、隣接地主から境界線に異議のない旨の了承が得られていない
・	隣接地から建物の越境がある、または隣接地に建物が越境している
・	所有者が複数で、一部の共有者に物納の意思がない（必ず、共有者全員で物納をする必要があります）
・	契約中に立替等の承諾の特約がある
・	地主に不利な特約がある
・	地下に汚染物質がある

などの理由で物納できない場合があります。例えば１０戸の貸地があった場合、条件をみたしている貸地のみ物納できて、他の貸地は死に地（活用することのできない土地）なってしまうこともあります。
ですから、上記の項目に当てはまっている底地をお持ちで、物納が難しそうな貸地は早めに生前換金することをお勧めします。

（営業部　伊藤）

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底地の境界を確定（測量）する必要がありますか？

はい。物納する場合・地代の値上げをしたい場合の根拠付けの為・底地を売りたい場合など様々な状況で必要になります。底地借地関係が古くから続いている土地は、昔の測量方法で測っているので正確でない場合が殆どです。例えば、登記簿上では１５０坪なのに、実際測ってみたら１７０坪だったという場合もあります。また境界が不明確で、どこからどこまで借地人さんに貸しているのか分からない場合もあります。数センチの違いでも大きな問題になります。きちんとした管理、運用をご希望でしたら測量をして境界も明確のすることをお勧めいたします。底地の場合測量作業が難航するケースが多いので、経験のある測量士・不動産業者にお願いしましょう。

（営業部　大谷）

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底地の生前処分のメリットは？

・	相続税の節税
・	相続税納税資金の確保
・	底地経営による人間関係の煩わしさがなくなる
・	底地を売却した資金で優良な資産（流動性があり換金しやすい物件・収益性の高い物件など）に買い替えをし、所得の向上を目指す底地は地代収入があるので収益性があるとはいえますが、一般的に住宅地では地代は固定資産税の３倍程度、商業地では５倍程度が適正価格とされているので、資産運用効率が非常に低いものです。底地を換金してその資金を効率的に運用することにより、ほとんどの場合は所得向上を計ることができます。
・	相続財産を分割する作業が容易になる相続人が複数いる場合は、底地を複数の相続人に分けなければなりません。この場合、それぞれの借地人の状況など把握し地代を相続人で分ける必要があります。兄弟で底地を相続したものの、管理の方法が分からない。地代を一人で受け取って兄弟に分けない。換金化したいが意見がまとまらない。などの問題が起こりやすく、兄弟間に亀裂が発生したというケースが多いです。相続させるなら、金銭などの分け易い資産にすることも重要です。

（営業部　大谷）

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底地の売買が上手くいきません

当事者間での貸地の売買は、言った言わないなどの感情論になりかねません。この場合適切な第三者（底地借地問題に詳しい専門家）に依頼して両者の意見をまとめてもらうのが、最善策でしょう。

（営業部　西条）

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更新料の算出の仕方は？

更新料は慣習として、借地権更新時の更地価格に借地権割合（国税庁発表の路線価図参照）をかけて、その５％～１０％程度支払われています。地価が１００万円／坪の場所を５０坪借りていて、借地権割合が６割であれば、１００万円×５０坪×０．６×０．１＝３００万円程度となります。

（営業部　吉田）

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