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底地辞典

底地の相続

底地と相続税評価

底地(借地)や借地権の相続税評価については、路線価を基準に算出する方法が簡便的な方法として一般的です。計算方法としては、敷地の面積×路線価額×借地権割合(底地権割合)となります。路線価額や借地権割合は国税庁のホームページで確認できます。
国税庁のホームページ

しかし、実際には補正や特例等を考慮しなければならないので、そのままにとはいきませんが・・・(詳しくは、所轄税務署、税理士様にご相談下さい。)

相続評価額 計算例

相続税評価と地代

底地は相続税評価の割に収益性が低い不動産になりがちです。
例えば、上記のような土地が東京都内にあると仮定して、地代が一坪あたり1,000円とすると、年間180万円程度の地代収入となります。おおよそ固都税が地代収入の25%だとすると、135万円が純収入となります(所得税・住民税未考慮)。8,000万円の相続税評価に対して生み出される収益は135万円・・・。
評価の割に収益性が低いと相続税を賄うことも大変になりがちです。

底地と物納

上述の通り、相続税評価の割に収益性が低くなりがちな底地は、少し前までは「底地は物納資産」と言われておりました。しかし、平成18年に物納要件の厳格化が始まってからは、底地のスムーズな物納は難しくなってしまいました。

以下のような場合だと、スムーズな物納が難しいようです。

  • 1.借地権のことで争っている
    借地権者さんと裁判になっている場合は物納が難しいようです。
  • 2.境界が確定されていない
    全ての隣地との境界確定書を作成しなければなりません。
  • 3.共有名義になっている
    共有名義であれは、共有者全員の物納の同意が必要です。
  • 4.地代が安い
    明らかに低廉な地代の場合は難しいようです。
  • 5.地代滞納者がいる
    地代の滞納者がいれば、物納は困難になります。
  • 6.隣地の建物が越境している
    軽微なものは、越境確認書で大丈夫のようです。
    しかし、大幅な越境等が見受けられる場合には難しいようです。

他に現金や株、自宅等の財産を持っている場合には、さらに物納における条件が厳しくなるようです。

  • 1.底地上の建物が建築基準法に違反していないこと
  • 2.底地上に劇場、工場、浴場などが無いこと
  • 3.過去にその土地、及び隣地において事件・事故等がないこと。隣地で事件等が起きていても該当。(殺人事件等が該当すると思われます。)

底地を物納したいとお考えのみな様においては、事前に専門家と準備を進めていく必要がありますね。