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底地辞典

建物の朽廃

紛争の経緯

X:土地の貸主(所有権者)
Y:土地の借主(借地権者)

 XはYに対し、Yが相続で借地権を引き継いだことに対して、借地権の無断譲渡であることを理由とする借地契約の解除と、建物の朽廃を理由とする借地権消滅を主張しました。

判決と考察

 まず、Yは相続で借地権を引き継いでいるため、借地権譲渡には該当しないので、そちらの説明は割愛いたします。判決としては、建物が朽廃状態にあるとし、借地権の消滅が認められました。以下、建物がどのような状況であったのかを一部抜粋してまとめてみました。

 ①築後40年以上経過している。
 ②無人のまま放置されていた。
 ③6畳の和室の一部を解体撤去して4畳の和室にした際、内壁の仕上げも行われおらず、屋根も撤去されたままである等、補修が十分されていない。
 ④角の柱の一本が5センチメートル沈んでいる。
 ⑤柱の一本が東側に4センチメートル傾いている。
 ⑥屋根の棟が変形している。
 ⑦角材の土台の一部が腐食している。
 ⑧全般的にセメント瓦の劣化が著しく、厚さが薄くなり、割れやずれなどが見られ、雨漏りが発生している。

以上のように、文章の表現だけでもかなりひどい状況が見て取れます。判例はこのような状況であることから、本件建物がその構造部分にほぼ全面的な補修を行わなければ使用できない状況であるため、その補修には新築同様の費用が必要であると推認されることをあげて朽廃にあたるとしています。
しかし、このような状況でも、実は第一審では請求が棄却されているのです。簡単に朽廃状態を認定することはやはり難しいようです。