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底地辞典

親族名義の建物に登記をしてしまったら

紛争の経緯

X:土地の貸主(所有権者)
Y:土地の借主(借地権者)
Z:建物の名義人(借地権者の息子)

 Xは前所有者のAから底地を取得しました。しかしながら建物の保存登記が借地権者のYではなくZであったことから、本件土地所有権に基づきYに対し、建物収去土地明渡の請求を行ったのでした。

判決と考察

 第一審、控訴審ではXの請求は棄却されたものの、上告審において以下の通り判示してXの請求を認容しました。
 「地上建物を所有する賃借権者は、自己の名義で登記した建物を有することにより、初めて右賃借権を第三者に対抗し得るものと解すべく、地上建物を所有する賃借権者が、自らの意思に基づき、他人名義で建物の保存登記をしたような場合には、当該賃借権者はその賃借権を第三者に対抗することができないものといわなければならない。けだし、他人名義の建物の登記によっては、自己の建物の所有権さえ第三者に対抗できないものであり、自己の建物の所有権を対抗し得る登記あることを前提として、これを以って賃借権の登記に代えんとする建物保護法1条の法意に照し、かかる場合、同法の保護を受けるに値しないからである。」
 つまり、自分の名義の建物をもってしてでなければ自分の借地権を第三者(土地を譲り受けた人等)に対して借地権を対抗できないということになってしまうのです。安易な気持ちで家族の名義にしたり、相続対策等で事前に建物の名義を親族の名義に移すことは避けた方がよいでしょう。また同様の事件は多数あり、最高裁判決でも多数維持され、判例として確立されているようです。