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底地辞典

法定存続期間よりも短い期間を設定してしまったら

紛争の経緯

X:土地の貸主(所有権者)
Y:土地の借主(借地権者)
Z:土地の転借人(転借地権者)

昭和13年よりYがXから賃借していた土地を、Xの許可を得てZに土地の転貸借を行い、Zがそこに建物を建設しました。それぞれの契約期間は、XY間においては建物の所有を目的としない10年の存続期間、YZ間においては建物の所有を目的とする3年の存続期間が定められていました。尚、YZ間の借地契約書には借地法の適用がある旨記載がありました。XY間の契約期間(契約書上)が満了する頃に、Xから借地契約の期間満了をもって当該地上建物の明渡、収去を求めました。

考察

 土地の転貸借において、Xは借地法の適用を受けることを前提とし、転貸借を承諾しているということから、正当事由のない限りは、賃貸借の単純な期間満了による終了があっても、目的土地の使用を拒否できないとしました。また、借地の契約期間については、20年より短い期間が定められていることから、借地法で定める存続期間の30年であるとしました。尚、本判決において、「存続期間を15年や18年等と20年に満たない期間で定めた場合においても、その期間が20年に満たないという理由で、常に30年に期間が延長されるという不合理な結果となるのを免れえないのである」と述べられています。

その他判決

仮に、旧借地法下において、20年より1日短い期間を定めた場合はどうなるのでしょうか?上記のように30年に延長されてしまうのでしょうか?この場合においては、「借地権の存続期間を20年と定める趣旨のもと認めるのが相当」とした判決もあります。(最判昭57年2月4日)  契約期間はトラブルのないようにきっちりと定めましょう。