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地主の声・悩み

資産の組み換え(6)

更新を機に土地を返してほしいのだが...


土地の権利は地主さんのものなのに、なかなか思うように活用できないのが底地のデメリットです。借地契約の更新のタイミングであっても、借地権者さんに更新をする意向があれば、地主さんに『正当事由』がないかぎり更新を拒絶(契約の解約)することはできません。


□正当事由とは?

この正当事由については地主さん側からすると認められにくいケースが多いです。
正当事由が認められて、更新の拒絶をするためには以下のポイントを確認しましょう。

(1)「借地権設定者及び借地権者さんが土地の使用を必要とする事情」

→これが一番重要なポイントです。その土地を必要とする事情が、地主さんと借地権者さんでどちらが強いのかということです。

(2)「借地に関する従前の経過、及び土地の利用状況」

→更新料等の授受をしていたのか、地代の支払いに滞りがなかったかといった、借地における諸事情を考慮にいれます。

(3)「借地権設定者が土地の明渡しの条件として、又は、土地の明渡しと引換えに借地権者さんに対して財産上の給付をする旨の申出をした場合」

→いわゆる地主さんが明渡料を提案したかどうかということです。明渡料は正当事由の補完的な要素と考えられており、十分な金額を提示したとしても、借地権者さんの土地利用の必要性が高い場合は、正当事由が認められないことが多いです。

つまり、正当事由に関しては裁判で争うことも多く、総合的な判断をする必要があります。

Q. 借地権者から土地を返してもらえるのか?

□借地権者さんに更新の意向が無い場合

この正当事由については地主さん側からすると認められにくいケースが多いです。
正当事由が認められて、更新の拒絶をするためには以下のポイントを確認しましょう。

Q. 借地契約が終了したら借地上の建物を取り壊し更地で返してもらえるか?