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セミナー

借地権の正当事由の件です。

借地権の正当事由の件です。

地主様からのご質問

借地権の正当事由の件です。隣に10年前から空き家になっている借地家屋があり、あと3年で契約満了になります。借地権料を支払っての解約を話していますが、売りたくないと言っています。また、地代として月額30,000円をいただいてます。次回の契約満了時には契約更新を受け付けないと話をしているものの、このままでいいのか心配です。家屋は住めるような状況ではなく、このまま放置しておくのも良くないと感じています。解体費をこちらで負担するということで、借地権の買取をすることは可能でしょうか?

家屋が住める状況にないのであれば、「建物の朽廃」を理由に借地権の消滅を訴えることができるかもしれません。

(回答日: 2012.08.06)

家屋が住める状況にないのであれば、「建物の朽廃」を理由に借地権の消滅を訴えることができるかもしれません。
これは(旧)借地法第2条に記載があります。

第2条 借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ60年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ30年トス 但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス

但し、何をもって「朽廃状態」であるかという判断は難しいのが現実です。
現在借地権者さんが借地権を手放す意思が無いところを考慮すると、「朽廃状態にあるから借地権は消滅していますよ」と言ったところで、その旨が通じることは無いようにも思います。借地権者さんとしては、「いやいや、ただ古いだけで朽廃状態ではないよ」と主張されることもあるでしょう。一度「朽廃」という言葉を調べてみてください。

ちなみに、借地権上の建物が朽廃状態であるということで、実際に借地権が消滅した判例があります。東京高等裁判所 平成5年8月23日 判決(詳しくは「判例時報」という本がありますので、そちらの1475号72ページをご覧ください。大きな図書館にはおいてあると思います。)
その場合の借地権付建物の状況は?というと、以下のような状況にあったようです。
① 築後40年以上経過している。
② 無人のまま放置された。
③ 6畳の和室の一部を解体撤去して4畳の和室にした際、内壁の仕上げも行われておらず、屋根も撤去されたままである等、補修が十分されていない。
④ 角の柱の一本が5センチメートル沈んでいる。
⑤ 柱の一本が東側に4センチメートル傾いている。
⑥ 屋根の棟が変形している。
⑦ 角材の土台の一部が腐食している。
⑧ 全体的にセメント瓦の劣化が著しく、厚さが薄くなり、割れやずれなどが見られ、雨漏りが発生している。

もし、建物が朽廃状態にあるのでは?と思われましたら、借地権の更新拒絶の交渉より先に建物が朽廃状態にあることによる借地権の消滅を主張されてみることを検討されてはいかがでしょうか?
手前どもは不動産業者でありますので、これ以上のアドバイスはできませんが、さらに詳しく知りたい場合には、弁護士へご相談されることをお勧めいたします。
借地権の消滅が認められれば、解体費も質問者様でご負担される必要もなくなる可能性があるかもしれません。

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