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セミナー

地主さんからの要求は妥当なのでしょうか?

地主さんからの要求は妥当なのでしょうか?

借地権者様からのご質問

残存8年の旧法借地権付建物を第三者に売却しようと地主さんの承諾をお願いしたところ「譲渡承諾料のほかに、8年後にいただけるはずであった更新料の3分の2を下さい。その代り、新規20年契約を買主につけることを認めます」とのこと。これは妥当なのでしょうか?

まず初めに更新料の性質ですが、これは慣習法上のもので契約書上に特約がない限り、支払義務はありません。

(回答日: 2012.08.06)

まず初めに更新料の性質ですが、これは慣習法上のもので契約書上に特約がない限り、支払義務はありません。
ですが、実際は特約がなくても、先代が支払っていたとか地主さんとの関係性を良好に保つため更新料を支払っているケースも多いです。
個人の方が借地権付建物の購入を検討する場合、維持費(地代や更新料)を考慮に入れて通常の所有権戸建と比較することが一般的です。
8年後に更新する借地権と20年後に更新する借地権を比較すると、8年後の方が更新の機会が増えるので、必然的に維持費はかさみます。
そのため8年後更新を迎える借地権はその分価格が安くないと売却に手こずるでしょう。
そのため法的に妥当かどうかは何とも言えないところですが、実務上は妥当性があるといえます。
また新規20年の借地権の方が売却の際、見栄えが良いという利点もあります。

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