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また借りしている人(委任状あり)が借地権建物の建替え交渉することに

また借りしている人(委任状あり)が借地権建物の建替え交渉することに問題はあるか

借地権者様からのご質問

地主Aさんから土地を借りて50年前に家を建てたBさんが、転勤で不動産屋の斡旋により、C氏にまた貸し契約で住んで約40年になります。
地主Aさんは近所に住んでいるのでまた貸しの件は御存知です。
Bさんが5年前に亡くなり、登記はBさんの奥様に変更してあります。
今回、C氏がBさんの奥様に地主Aさんと借地権一切の交渉を委任状にて任されました。
C氏は建物が傷んでいるので、改装または、建替を望んでおります。法的に成り立つのでしょうか?

現在の状況において、法律違反行為があるかどうかという判断においては、問題無いと思われます。

(回答日: 2012.9.21)

分かる範囲でご回答させていただきます。
まず、現在の状況において、法律違反行為があるかどうかという判断においては、問題無いと思われます。
(法律行為の違反性についての正確な情報は弁護士へお尋ねください。)
① 借地権建物(Bさんの奥様の建物)を借家権者C氏に貸していることは問題ありません。ただし、建物の利用方法を変更した場合は問題となる場合があります。
(例えば、もともと居住用の建物であったにもかかわらず、その建物で喫茶店を始めてしまった等)
② 建物名義がBさんからBさんの奥様に変わったことも問題ありません。通常、借地権付建物の名義変更には地主さんの承諾が必要ですが、相続が理由であれば問題ありません。
③ Bさんの奥様がC氏に借地権に関することの一切の件を委任することも問題が無いと思われます。
(報酬が目的となっていないこと。反復継続の意思がないことから)

さて、今回のお問い合わせの内容から察しますに、建物が古い状況にあり、建物の建替えの必要性が迫っているようですね。
建物の建替えについては、地主さんの許可を取得する必要があります。
その場合は、後々トラブルにならないように、書面にて記録を残しておくべきと思われます。
書面の内容には、建替えを承諾する旨と、建替え承諾料に関することが記載されていればいいでしょう。
また、建替えの費用についてですが、C氏がお金を負担する場合においても、建物名義を(一部でも)C氏のものにすることは賢明ではありません。
借地権の無断譲渡となってしまい、地主さんから借地権解除の請求が発生する場合が予想されます。
あくまで、Bさんの奥様の名義を貫くことが重要です。
もし、C氏に建物所有の意思があり、Bさんの奥様にもその同意があれば、次は地主さんからの承諾(借地権譲渡にかかる承諾)を取得する必要があります。
その場合には譲渡承諾料を地主さんに支払うことが一般的です。

承諾料の目安としては、
建替え承諾料:土地価格の2~5%程度
譲渡承諾料:借地権価格の10%程度(土地価格の5%前後)
(ただし、あくまで目安の数字としてご理解下さい。実際にはケースバイケースです。)

ご丁寧な回答を頂き有難うございます。
法的に問題が無さそうなので安心しました。
建替えの件もいつかは考えなければならない問題だと思っていましたので、そこにも触れて頂けてありがたく思います。

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