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①更新料は何を基準としますか②建替えに同意しないことはできますか

①更新料は何を基準としますか②建替えに同意しないことはできますか

地主様からのご質問

①15坪程を借地契約(地上権設定)しており、旧借地借家法の適用です。
地代は近隣と比べると相当安いです。
間もなく何件かが更新の時期となる為、更新料の算定をしていますが、ここでいう「更地価格」とは路線価ではなく、実勢価格を指していると思いますが、何を基準としているのでしょうか。

②建て替えを検討している借地権者がいますが、現在の物件は建蔽率も超過している他、2項道路も含めて接道が無く、再建築は不可能です。
地主というよりも近隣への防火対策等を理由として再建築に同意しない事は出来るのでしょうか。

①目安になる指標はありますが当事者の合意が原則です
②裁判所が地主さんの承諾に代わる許可を出すことがあります

(回答日: 2012.11.05)

①おっしゃる通り、実勢相場を指して使う事が多いですが、地主さんの中には路線価を基準にされている方もいますので一概にどの数字が正しいかという事は申し上げにくいです。(更新料等の算出方法は、あくまでも目安や習慣的なものなので)
地主さんの運営方針によるところが大きいため、根拠を示した上で地主さんと借地権者さんと話し合うことをお勧めいたします。

②地主さんとしての立場から建て替えや増改築に同意しないことは出来ますが、借地権者さんは裁判所から地主さんの承諾に代わる許可を取る事が出来ます。
防火対策の一種という事でしたら役所の建築課などにご相談されることをお勧めします。
建て替えや大規模な増改築をする際には、行政の建築許可が必要となります。
接道要件を満たしていない場合は、通常でしたら許可が下りないはずなので、建設する場合は違法建築となります。
行政の方針によっては、救済措置があり、そういった場所でも特別に許可を下す場合もありますので、問い合わせた方が良いかと思います。

当社では借地権者さんがいる底地の管理を行っております。
地代の収受、値上げ交渉、更新料の算定・収受、契約書の確認等地主さんの行う業務の代行をしています。
万一、管理でお困りという事でしたらご相談や調査は無料でお引き受けさせて頂いておりますのでご一報下さい

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