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対象の借地は大阪市平野区内で、借地に建っている家屋(築40年)は、

対象の借地は大阪市平野区内で、借地に建っている家屋(築40年)は、現在空家です。地主に買取りか売渡しを求めたのですが応じてくれません。地代は継続して支払っています。この土地の「借地権の売却」は可能でしょうか

借地権者様からのご質問

対象の借地は大阪市平野区内で、借地に建っている家屋(築40年)は、現在空家です。地主に買取りか売渡しを求めたのですが応じてくれません。地代は継続して支払っています。この土地の「借地権の売却」は可能でしょうか。

地主さんからの承諾・裁判所から代諾許可を取った上であれば、借地権単体で売却は可能ですが、大阪市平野区の市場からみて借地権の流通性は低いため、譲渡承諾料等の支払いを考慮すると手元に残る金額は少なくなる可能性が高いです

(回答日: 2012.11.30)

①ご質問に対してのご回答
②借地権を地主さんに買い取ってもらう方法
③その他のご提案

①ご質問に対してのご回答
法律的には地主さんの承諾もしくは裁判所の許可を得て借地権の売却は可能ですが、不動産市場としては借地権単体での売却は難航する可能性があります。
法律としては借地借家法19条を根拠とします。
要約すると借地権者さんは第三者に売却する際、地主さんの承諾が必要になりますが、地主さんの承諾が得られない場合は、裁判手続きにより承諾に代わる許可を求めることができます。
借地権者さんが建物を譲渡しようとして地主さんが承諾しないなどのケースで借地権者さんは裁判所に地主さんの承諾に代わる許可(代諾許可)を申し立てることができます。
地主さんの承諾、代諾許可を得ても承諾料等の金銭を支払う可能性があります。
絶対的なものはありませんが、譲渡承諾料の相場は借地権価格の10%程度とされています。
実勢相場120万円/坪・路線価100万円/坪・借地権割合60%・敷地30坪であれば、
譲渡承諾料100万円/坪×30坪×0.6×0.1=180万円程度
が目安ですが、原則として地主さんとの話し合いになります。
不動産市場としては、弊社の大阪支店に確認したところ、大阪市平野区であると駅前の好立地であることを除き、借地権単体の流通性(売れやすさ)は低いようです。
現地確認等をして物件の良し悪しを判断したわけではございません。
あくまで一般論ですので不快に思われましたら申し訳ございません。
そのため、地主さんからの承諾・裁判所から代諾許可を取った上であれば、借地権単体で売却は可能ですが、大阪市平野区の市場からみて借地権の流通性は低いため、譲渡承諾料等の支払いを考慮すると手元に残る金額は少なくなる可能性が高いです。

以下、法律の原文です。ご参照ください。
(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)
第十九条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転貸をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は借地権者の申し立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衝平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは天体を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

②借地権を地主さんに買い取ってもらう方法
地主さんは借地権の買い取りに応じないとのことですが、借地契約期間満了時であれば建物買取請求権を行使することが可能です(借地契約期間中はできません)。
本来なら借地権者さんは建物を壊して更地で返還しなければなりませんが、これではまだ使える建物を壊さざるを得ず、社会経済的にも借地権者の経済的利益の面でも問題があるため、地主さんに対して時価で借地権を買い取ることを義務としています。
契約期間が満了するのであれば、建物買取請求権を行使することも一つの方法と言えますが、そこまで高値で売却できる可能性は低いと思います。
更地にして返す必要がなくなる程度(解体費が浮く程度)に考えて頂いたほうが無難です。

③その他のご提案
また弊社は大阪にも支店がございます。
もし差支えなければ物件の詳細を教えて頂き、より適正な提案をさせて頂くことも可能です。

ご不明な点がございましたらお気軽にお聞きください。
宜しくお願い致します。

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