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セミナー

あと二年で貸地の更新です。息子の家を建てたいので、解約の方法を教え

あと二年で貸地の更新です。息子の家を建てたいので、解約の方法を教えてください。

地主様からのご質問

旧法借地権で土地を貸していますが、あと二年で貸地の契約が切れます。土地が返ってきたら旧借地権契約で息子の家を建てたいので、契約の解約の方法を教えてください。

借地権者さんが借地契約を更新する意向がある場合、地主さんに『正当事由』がないかぎり更新を拒絶(契約の解約)することはできません。

(回答日: 2013.8.6)

   旧法の借地権は建物が存続していて、借地権者さんが借地契約を更新する意向がある場合、地主さんに『正当事由』がないかぎり更新を拒絶(契約の解約)することはで きません。 この正当事由については地主さん側からすると認められにくいケースが多いです。

借地借家法第6条から部分的に分けると、 正当事由が認められて、更新の拒絶をすることができるには・・
①「借地権設定者及び借地権者さんが土地の使用を必要とする事情」
→これが一番重要なポイントです。その土地を必要とする事情が、地主さんと借地権者さんでどちらが強いのかということです。

②「借地に関する従前の経過、及び土地の利用状況」
→更新料等の授受していたのか、地代の支払いに滞りがなかったかといった、借地に おける諸事情を考慮にいれます。

③「借地権設定者が土地の明渡しの条件として、又は、土地の明渡しと引換えに借地権者さんに対して財産上の給付をする旨の申出をした場合」
→いわゆる地主さんが明渡料を提案したかどうかということです。明渡料は正当事由の補完的な要素と考えられており、十分な金額を提示したとしても、借地権者さんの土地利用の必要性が高い場合は、正当事由が認められないことが多いです。

正当事由に関しては裁判で争うことも多く、総合的な判断をする必要があります。 また借地権者さん側が更新意向がなく、借地権を返還意向もしくは地主さんに買い取ってもらいたい意向がある場合は、 借地権者さんが建物を取り壊し、更地で地主さんに返還するもしくは借地権付建物を 地主さんが購入することになります。

まとめますと、

・地主さんの意向のみでの借地権解約はハードルが高い
・借地権者さんの返還もしくは売却意向があれば条件面整備の上、借地権解約の状態にすることができる

となります。地主さんだけのご意向では返してもらうことはなかなか難しいので、借地権者さんに事情を説明して、ご理解いただく必要があります。当社では、そういった話し合いのお手伝いをさせていただくことも可能ですので、お気軽にご相談ください。

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